Overdracht
Zakelijk
Pand
Door de overdracht van het pand aan uw meerderjarige kinderen bereikt u dat het aan de BV verhuurde pand bij u niet in box 1 onder de meesleepregeling - in de inkomstenbron resultaat uit overige werkzaamheden - komt te vallen, maar bij uw (meerderjarige) kinderen in box 3. Die opzet is aantrekkelijk vanwege het grote verschil in belastingheffing: u bent in box 1 maximaal 52% belasting verschuldigd over de netto-huurinkomsten én de waardestijging van het pand, terwijl uw kinderen in box 3 slechts 1,2% belasting verschuldigd zijn over de waarde van het pand minus de schuld daarop. Als zij u de koopsom van het pand volledig schuldig blijven, betalen zij per saldo geen belasting en kunnen zij de nettohuur belastingvrij incasseren; de waardestijging van het pand - voor zover die de schuldig gebleven koopsom te boven gaat - kost hen jaarlijks wél 1,2% vermogensrendementsheffing. De vordering die u op uw kinderen verkrijgt, valt bij u in box 3 en kost u derhalve jaarlijks 1,2% van de waarde van die vordering aan belasting. Voor de heffing van inkomstenbelasting is niet van belang of u rente rekent op deze vordering: aangezien de vordering resp. de schuld bij u en uw kinderen in box 3 valt, wordt ter zake een forfaitair bedrag aan inkomsten in aanmerking genomen. Het berekenen van rente is wél van belang voor de heffing van schenkings- en successierecht. Als u geen rente rekent, kan de inspecteur ter zake jaarlijks een schenking constateren; bij uw overlijden kan de renteloze lening tot een belaste verkrijging leiden. Overleg met uw financieel adviseur over de condities van de lening is dan ook aan te raden.
Voorwaarde voor de geschetste opzet is wél dat een en ander niet als een ongebruikelijke terbeschikkingstelling kan worden aangemerkt. Daartoe is vereist dat het ter beschikking stellen van het pand door uw kinderen aan de BV én de geldlening van u aan uw kinderen (tot het bedrag van de schuldig gebleven koopsom) onder de overeengekomen voorwaarden in het algemeen én in de gegeven familierelatie gebruikelijk zijn. Anders gezegd, uit die condities enz. moet blijken dat u en uw kinderen door de overdracht van het pand niet op een oneigenlijke wijze inspelen op de verschillen in belastingheffing tussen box 1 en box 3. Dat is het geval als de condities van de verhuur en de geldlening strikt zakelijk zijn en derhalve niet afwijken van hetgeen tussen derden zou zijn overeengekomen. Duidelijk zal zijn dat het renteloos schuldig blijven van de koopsom van het pand bij deze opzet niet past.
Mocht de inspecteur tot de conclusie komen dat wél sprake is van een ongebruikelijke terbeschikkingstelling, dan zal hij de meesleepregeling alsnog van toepassing verklaren. Dat betekent dat de verhuur van het pand bij uw kinderen (de nettohuur én de waardemutaties) alsnog in box 1 in de belastingheffing wordt betrokken. En dat heeft weer gevolgen voor uw fiscale positie. U verstrekt dan immers een geldlening waarmee uw kinderen een resultaat uit overige werkzaamheid verkrijgen (de verhuur van het pand aan uw BV) zodat die geldverstrekking bij u als resultaat uit overige werkzaamheden wordt aangemerkt. Als schuldeiser/resultaatgenieter bent u verplicht een zakelijke rente op de lening in rekening te brengen. Doet u dat niet, dan zal de inspecteur ter zake een correctie aanbrengen. Die rente is bij uw belast tegen het tabeltarief in box 1, uw kinderen kunnen diezelfde rente in aftrek brengen op het resultaat uit hoofde van de verhuur van het pand, maar dan wel tegen een lager belastingtarief!
Daarmee staat vast dat de overdracht van het pand aan uw kinderen fiscaal averechts uitpakt als een en ander op onzakelijke basis gebeurt en de belastingrechter op grond daarvan een oneigenlijke terbeschikkingstelling constateert. |
